2019年9月，長沙市政府印發《關于做好盤活存量國有資產工作的通知》，由長沙市國資委、市財政局等職能部門專業人員共同組成“三資”盤活工作專班，統籌協調全市“三資”盤活具體工作。

長沙市國資委連續四年推動市屬國有企業開展“三資”盤活工作，在現有“三資”盤活平臺上“借勢發力”，通過盤活資產增強資產到資金的流動性，增強自有營收、貢獻財政收入，實現企業資產優化與政府財政支撐雙效共贏。2022年長沙市實現盤活“三資”收入248.26億元，其始終聚焦補短板的環節和利長遠的導向，堅持盤活存量和做大增量有機結合，重點支持產業發展，為保持經濟增長提供了有效支撐。其中如長沙城發集團助力國際交流區和馬欄山片區建設，通過一級土地整理增加市財政收入逾3億元，成為長沙市國資委向省內和全國推介的盤活“三資”的創新案例之一。

作為目前長沙最大、湖南第二大的非金融類國企，長沙城發集團于2019年由長沙城投和先導控股聯合重組而來，總資產超2500億元，目前開發片區達10個，其不斷強調深耕片區、產城融合，以城市功能提升為核心，并且深入貫徹“國有資源資產化、國有資產證券化、國有資金杠桿化”的“三資”盤活理念。

長沙城發在十四五規劃期間，立足“三高四新”戰略，圍繞“融合創新、轉型發展”的主題，聚焦城市資源和產業運營兩個核心，以打造“值得信賴的城市綜合運營服務商”為愿景，努力實現“讓城市生活更美好”的發展使命，實施“搭平臺、強鏈條、筑場景”三個策略，構建城市開發、城市建設、城市運營和產融投資“一核三極”發展格局，專注于城市產業有機融合和長期價值的創造，形成專業運營服務、產業生態構建的核心競爭優勢，通過高質量運營推動城市長期可持續發展。

（一）城市功能和產業資源協同發展，加強業務間體系協同

長沙城發以“城市開發”為“一核”，以“城市建設、城市運營、產融投資”為“三極”，搭建“開發－建設－運營－投資”的一體化發展鏈條。長沙城發在推動城市和產業資源整合運營的發展過程中，堅持聚焦主業，充分優化業務發展格局，聚焦優勢業務和潛力業務，加強業務之間的體系協同，致力于打造城發特色產業，實現城市和產業的循環互補發展。

長沙城發的業務布局總結為四大關鍵詞：城市開發、產業創新、片區生態和資產運營。對應到各個業務板塊，都在往這四大關鍵詞發力，遵循“從舊基建到新基建、從建設端到運營端、從投資端到產業端”三個延伸的原則，提高資產運營效率。

第一，城市開發以產業為核、以民生為基、以市場為先。城市開發板塊作為集團的“一核”，主要包括片區開發和城市更新，城市更新的核心其實是城市空間的功能結構優化、城市產業運營功能植入和提升、城市民生功能改善。長沙城發提出未來的城市更新一定是以產業為核、以民生為基、以市場為先。

長沙城發未來的城市更新，將進一步探索政府引導、市場運作、多元參與、共同治理的“留改拆補”城市有機更新模式，聚焦傳統居民類歷史地段保護微更新，推動出臺《指導意見》，著力解決居住類地段改造中遇到的土地、資金等瓶頸問題。積極盤活存量土地資源，加大土地開發、出讓力度，完善土地出讓市場運行機制，實現以地生財、以城興城、產城融合。突出城市經營高效化，推進市場化運作，拓展融資渠道，實現資產產品化、產品產業化、產業資本化來推動城市發展，同一塊資產也盡可能用多元化手段進行資本化，包括股權投資、期權投資、資本化投資、上市公司等方式。

第二，“策劃引領”和“串珠成線”打造核心競爭力的文旅產業。長沙城發的文旅產業是集團未來發展重要的中堅力量之一。集團下屬岳麓山文旅公司承擔了長沙市部分核心景區文旅資源的開發運營，定位打造省內一流、全國知名文旅企業，其發展策略十分清晰，就是以“策劃引領”為核心，深挖文化資源，按照“文旅+”和“+文旅”產業深度融合的創新理念，通過專業化的運營，包括跨界運營、聯動運營、產品運營等，打造“文旅+資產+服務”融合發展平臺。

長沙是歷史文化名城，但文旅資源相對分散，被譽為散落的珍珠，岳麓山文旅公司按照“串珠成線，以線拓面”思路，著力打造富有底蘊內涵和長沙特色的文旅產品體系，并通過豐富文旅業態、升級消費場景、創新產品供給，實現跨界融合和創新，激活文旅消費新引擎。比如“一江兩岸”燈光秀已成為網紅長沙的“新名片”，極大促進長沙“夜經濟”發展，進一步提升長沙城市品質、展示長沙城市活力；杜甫江閣項目成為長沙標志性網紅打卡點，獲評首批湖南文旅消費“新生代·新場景”和長沙2023年十佳文旅消費新場景；《恰同學少年》青春劇場通過多種新媒體手段，打造“文化＋科技”新場景，獲評首批湖南文旅沉浸式體驗新空間，成為長沙文旅新名片。

第三，從片區和生態綜合價值出發，緊抱主業賦能集團的產業協同。長沙城發十分注重片區價值和整體生態價值。下屬能源公司在長沙城發就發揮三大核心作用，一個是收入主要貢獻單位，年營收達70億元；二是為城發轉型發展提供高潛力和成長性轉型動力，其三大板塊包括交通能源、區域能源、能源科技，核心都是作為一流城市綜合能源服務商為片區開發賦能；三是在城發打造“值得信賴的城市綜合運營服務商”過程中，為市民提供節能降碳、性價比高的能源和降耗服務，比如位于瀏陽河畔的馬欄山視頻文創園，是國家級廣播電視產業園區，能源公司在這個高能耗的園區建設馬欄山區域能源站為片區70萬平方米物業供能，年減排二氧化碳1.5萬噸；湘江財富中心是長沙河西第一高樓，凱德壹中心作為該區域配套的大型商業綜合體擁有11萬平方米現代商業，能源公司利用先進技術對其進行節能科技改造，實現建筑系統節電23%。

在長沙洋湖片區主要以水生態構建與修復、水環境治理、污水處理運營等為主營業務的再生水公司，更多地是衡量綜合價值，比如能給土地、產業帶來什么效益，期望進一步提升城市品質。洋湖再生水項目是集團一核三極聯動業務的典型，負責片區污水處理、中水回用等業務，基于系統化、生態化、全域化的考慮，設計產能合計22萬噸/天，年收入約1.2億，利潤貢獻大，產權清晰、收益穩定。

第四，輕資產運營主動向增值服務、產業鏈延伸、生態能力3.0升級。長沙城發下屬泓盈集團是一家領先的國有城市服務和運營公司，提供物業管理、城市運營、商業運營等多種服務，其商業板塊目前在管運營商業項目50個，在管資產面積77萬平方米。今年以來，泓盈集團商管板塊進一步推進企業發展，不斷提升管理水平、推進招商入駐、加強運營策劃。2023年8月，公司榮獲“大國消費金長城經營模式創新獎”。目前商業運營板塊在資產運營過程中已經主動從純租金收入的1.0版本，到具有經營自營意識的2.0版本，再到現階段已經在逐步探索增值服務、實現產業鏈延伸、提升品牌客戶黏性、搭建生態能力的3.0版本。其天心閣古玩城項目、太平街項目、洋湖景園青年人才公寓項目等都是已落地實施的代表作，充分體現其產品思考能力和資產運營能力。

（二）四大平臺、五大核心能力，支撐“三高四新”戰略

在有了以“城市綜合運營服務商”為愿景的精準定位以及清晰的業務布局和產業方向后，按照國企要勇擔自主創新“排頭兵”、重大工程“頂梁柱”、社會責任“主心骨”、走出國門“探路者”的要求，長沙城發更加聚焦主責主業，強化核心業務。第一是加強體制內控建設，包括完善治理結構、規范運行管理、健全內控機制、強化風險管控等。第二是提升資本運作能力，包括開展股權運作、價值管理、 產業培育及退出等，提高國有資本配置和運營效率，促進國有資本合理流動和保值增值。第三是以服務區域產業戰略為核心，發揮國有股權持股平臺、戰略投資發展平臺、資本運作管理平臺的功能，成為先進制造業“加速器”、戰略性新興產業“引導器”、高新技術企業“孵化器”和資產證券化“轉化器”?？偨Y起來需要培育五大核心競爭力，包括投融資能力、片區開發能力、產業培育能力、城市經營能力和資本運營能力。

長沙城發不斷強化資產管理意識，在資管理念、組織定位、管理模式和運行體制、數字化建設等方面都逐步有了自身的特色和差異化，有了一定核心競爭力，并且特別強調“金融”意識，要加快推動“國有資源資產化、國有資產證券化、國有資金杠桿化”。

（一）資產證券化為目標，從資產原始價值到資產價值放大，再到實現資本價值

2023全國城投公司總資產榜單發布，長沙城發以資產總額2492.12億，位列第14位。長沙城發集團在2019年聯合重組后，就牢記要“目標導向，以終為始”，把資產證券化的要求作為資產投資和“三資”盤活的“教練員”和“裁判員”。按照市場化原則，將“所有權和經營權”分離，將分散在100余家子公司的資產資源經營管理權，統籌配置到相對應的專業運營子公司，使同類資產形成規模效應，專業團隊形成核心競爭力，同時維護好三個AAA級信用評級主體的優勢。其實是從資產租金原始價值實現，到資產價值放大，再到資本價值實現的過程。

2021年3月，華福－先導控股污水處理收費收益權資產支持專項計劃ABS成功發行，對集團拓寬融資渠道、降低公司資金成本具有重要意義，為公司業務發展提供了更有力的資金保障。

（二）投資有道、運營有術、增值有望為核心的資產盤活三步法

長期以來，國企對于手中不動產資產的管理更多的是“重實物管理”，但“輕價值管理”，這也是造成資產低效益、低利用率的重要原因之一。在資產評估方面，國有資產也多以成本價在財務報表中體現，亟待價值重估。

因此，國企要實現存量資產盤活，首先要做的就是轉換思維邏輯，強化資產管理意識，創新資產盤活方式。一方面，明晰資產管控定位，對現有資產進行盤點盤清；另一方面，樹立全新管理理念，以市場需求為出發點，建立差異化的管理模式和運行體制，盤活國有存量資產。

長沙城發的經營性資產資源體量大、分布廣，并且資產業態類型多元，有寫字樓、商業、酒店等房產物業，戶外廣告、能源站點、停車位等公共資源，會議會場和體育館等經營場館，租賃土地等。在2019年重組成立之初，眾多國企常見的權屬不清、房地分離、歷史遺留、內部管理等問題在長沙城發同樣存在，資產盤清盤活工作面臨諸多挑戰。對此，長沙城發考察研究越秀、招商蛇口、凱德等海內外優秀企業的實踐經驗，提出了“投資有道、運營有術、增值有望”的存量盤活指引，力求從投資開發，到運營服務，到成熟退出，通過運營能力和管理能力的提升，實現資金－資源－資產－資金的資本閉環。

首先，要以合理的價格投資一些符合相應要求，當時表現不好但具備增長潛力的標的資產，按照持有型資產的算賬邏輯，投之前就需要考慮資產未來退出渠道，即投資有道；其次，在運營階段，重點關注資產證券化對收益及風控等維度的相關指標要求，嚴控資產運營的每個環節，通過強大的運營和招商能力，逐步把資產盤活；之后牢記“無退出不投入”的指引，通過資產處置、資產證券化等方式手段去退出，讓國有資產的保值增值目標水到渠成；最終實現的目的就是打通資管閉環、實現資金的良性循環。這樣的“三資”盤活理念，一方面可以有效盤活歷史存量，創造新的價值，另一方面回收的資金又可以實現增量的有效投資，這也是國務院辦公廳《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號）提倡的真正意義的“資產盤活”。

（三）集團資產管理部在管統籌、定規劃、抓考核、控風險四方面發揮核心作用

在明確頂層戰略和“三資”盤活邏輯路徑后，長沙城發在配套的組織體系上，一方面在集團層面成立資產管理部，將其作為集團經營性資產的中樞統籌部門；另一方面成立市場化的專業運營子公司以提高資產經營水平，長沙城發“三資”盤活在向“專業業務部門化-專業部門公司化-專業公司資本化”的方向在努力?？偨Y來看，集團資產管理部通過資產管理制度的制定，在管統籌、定規劃、抓考核、控風險四方面發揮核心作用。

第一是管統籌。制定資產經營板塊的《經營管理工作權責手冊》，厘清集團總部和二級經營單位的管理邊界，集團負責經營資產的統籌配置、管理和審批。資產管理部為集團經營資產的歸口管理部門，從而規范業務流程、提高管理效能?！督洜I管理工作權責手冊》詳細規定了各類事項的審批權限、審批流程、審批要點，在經營性資產管理過程中，集團管控投資立項、定價決策、資產處置等關鍵節點和事項，日常運營工作均授權下屬各經營單位完成，從而做到母子公司權責邊界清晰，各類事項審批流程規范高效。另外，還會通過構建內部市場化的資源配置方式，組織產權單位與專業運營子公司之間簽訂委托運營協議，充分發揮產權單位和運營單位的專業特長，提高集團資產經營水平。

第二是定規劃。主要負責組織擬定集團資產經營條線的發展規劃和經營計劃，資產管理部按照以終為始的思維，及時反映資產運營管理和經濟效益狀況，做好經營性資產運營分析。另外建立及時高效的工作調度機制，由集團分管副總定期調度，各運營單位不斷改進，逐步實現投融管退良性循環。

第三是抓考核。集團就全年經營計劃及各類重點工作對經營單位實施督辦與考核，建立資產管理責任制，增強意識壓實責任?？己私Y果直接與經營單位每一位員工薪酬掛鉤，從而有效凝聚共識與力量，共同推進資產效益提升。

第四是控風險。在長沙城發，集團資產管理部門會對標資產退出時資本方的要求，全面落實與跟進主要經濟指標、關鍵運行指標、內部合規控制、安全生產管理及審計等重要節點和關鍵風險點，及時發現資產管理中的薄弱環節，集團分管副總則會根據經營分析情況對集團整體資源進行靈活調度，有效規避漏洞，從而實現資產的保值增值。

（四）落實資產盤清指引要求，依托租決文件，實現精細化運營管理

存量資產盤活所需資金量大、回收資金周期長，資產在制定盤活策略前，資產的盤點盤清和分等定級，以及對項目進行精細化的指標運營管理非常重要。長沙城發做了兩件事：一個是開展經營性資產資源清查盤點，一個是對租賃決策文件進行編制和有效執行。??

第一，資產盤點兩個核心要求是“顆粒歸倉”和“數據完整”。為了能夠摸清集團資產現狀，提高資產使用效率，資產管理部對經營性資產進行了清查盤點，核心要求是“應盤盡盤、顆粒歸倉”。在資產數量、種類多的情況下，長沙城發借助資產信息化建設，統一資產檔案，將所有經營性資產在線化，構建資產地圖，可以一覽無余地看到各類資產的情況，真正實現資產家底有數。借助資產管理平臺，長沙城發根據資產類別，統一資產建模標準，建立了資產電子身份證，包含“靜態”檔案、“特定標簽”以及資產“動態”經營檔案信息，做到賬實相符和數據完整。

第二，租決文件是助力形成資產閉環，實現資產收益的關鍵。長沙城發對其所有的經營性資產建成投用前必須編制租賃決策文件，這是形成資管閉環，承接投資收益預期、市場實際情況以及后續資產經營考核的重要手段，相當于根據資產證券化的要求編制了一本操作手冊，指導和規范子公司招商運營過程中的行為，確保按照資產證券化的條件要求盤活資產。

其核心包括三個部分：第一部分是關于項目的整體定位、商業業態定位、客群定位和業態比例等制定標準，承接投資決策時的收益預期，并嚴格管控過程中可能出現的資產回報偏差，從而保證從投資開始后各階段存量資產的投資回報變化可控。第二部分是商務條件，主要包括租金底價、租金遞增率、租金優惠政策、租賃期限等根據投資回報目標定好規則，并將這份文件作為規范下屬子公司招商運營過程的一份指導手冊，使得其在日常運營中始終圍繞著收益目標進行各種決策，避免投資收益偏差大。第三部分是其他重點管控的招商和運營事項，根據市場周期、空間特點來布局租戶的進出周期，讓資產在整個周期里保持合理的出租率，保證收益的連續性，保證資產的日常運營符合最終資產證券化退出的要求。

總的來說通過租賃決策文件對招商底價進行控制，往前承接投資決策時候的收益預期，橫向兼顧市場實際情況，往后指導招商運營過程中的管理與考核，最終能確保收益目標實現。

星光不負趕路人，長沙城發相信觀大勢，才能定方位；定方位，才能明方向；明方向，才能成大事。集團聚焦主業，以城市資源和產業運營為核的“一核三極”發展戰略，在“三資”盤活的實踐及國有資產存量盤活模式構建中得到了一些感悟和體會。今后，我們將持續創新，持續探索國資國企盤活存量資產、打造資產管理能力的新路徑。

（作者：長沙城市發展集團黨委委員、副總經理? 周軍山，長沙城市發展集團資產管理部副總經理? 許偉云，長沙城市發展集團資產管理部業務經理? 史青霞）